Les Garanties Bancaires

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Dans le cadre d’un prêt immobilier, outre le calcul de la faisabilité via la capacité d’emprunt, la banque exige une garantie supplémentaire en cas de défaillance de l’emprunteur à rembourser son crédit.

Ces garanties peuvent avoir plusieurs formes et sont utilisées dans des cas bien précis ou dans l’idée de satisfaire les deux parties. Elles ont chacune un coût qui leur est propre et qui doit être appréhendé par l’emprunteur au même titre que les fameux « frais de notaire ». Garantie via un organisme de caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers, nantissement, cautionnement de personne physique, celles-ci sont multiples et chacune peut avoir une utilité bien précise, pour la banque comme pour l’emprunteur. Nous vous présentons celles principalement utilisées par les organismes prêteurs.

Les organismes de caution



1.Qui sont-ils ?

Ces entreprises privées, agréées par les banques et autres prêteurs, se substituent à l’emprunteur en cas d’impayé sur le crédit, moyennant une participation financière de celui-ci. Les plus connues sont :

  • -Crédit Logement : le leader incontesté en France, travaillant avec la plupart des établissements bancaires.
  • -SACCEF : pour la Caisse d’Épargne.
  • -CAMCA : Crédit Agricole
  • -CMH : pour une partie du Crédit Mutuel

Cette liste n’est pas exhaustive et compte tenu de l’établissement prêteur (et sa localisation dans le cas de banques fonctionnant par caisses régionales), d’autres organismes peuvent être utilisés pour garantir le prêt.

L’emprunteur n’aura aucune démarche à faire pour l’obtention de cette garantie : c’est la banque qui s’occupe de présenter le dossier du client. En effet, le dossier est analysé par l’organisme pour vérifier la solvabilité de leur futur client. Ce calcul peut être différent de celui réalisé par l’établissement bancaire et un accord donné par la banque ne sous-entend pas forcément celui de la caution. Dans le cas d’un refus de l’organisme, la banque peut être amenée à proposer une autre forme de garantie que nous détaillerons plus bas.

2.Principes de fonctionnement

Plusieurs points forts pour cette garantie : un avantage tarifaire (sur la durée) et un avantage psychologique pour le client.

Tout d’abord, un avantage psychologique : cette garantie ne porte pas sur « les murs ». À la différence de la plupart des autres formes de garantie, la caution ne suppose pas une saisie du bien immobilier en cas d’impossibilité de rembourser le prêt (dans un premier temps, et seulement si aucune solution amiable n’a pu être trouvée).

Ensuite, un avantage financier pour l’emprunteur : bien que le coût d’un organisme de caution soit généralement plus élevé que celui d’un Privilège de Prêteur de Deniers (ou PPD), il est généralement possible de se voir restituer une grande partie des fonds versés à la fin du prêt et ce quelle que soit la manière dont celui-ci a pris fin (remboursement anticipé total, vente du bien, arrivée à échéance du prêt, etc.).

En règle générale, ces organismes annoncent un remboursement autour de 75 % du coût exigé lors de la mise en place de la garantie.

Exemple : Crédit Logement demande 2 500 € de frais à la mise en place du crédit. 5 ans plus tard, le bien est vendu par l’emprunteur et le prêt remboursé. S’il n’y a eu aucun incident pendant la durée du prêt et après un délai d’un mois, la somme de 1 875 € est restituée.

Que se passe-t-il en cas d’impayés sur le prêt ?


Dans la plupart des cas, les banques saisissent les organismes de caution après trois à quatre mois d’impayés consécutifs. Ceux-ci fonctionnent grâce à des fonds mutualisés pour couvrir le risque. Comme nous le notions plus haut, s’ils ont dû agir suite à la défaillance de l’emprunteur, celui-ci ne sera pas remboursé de ces 75% en fin de prêt.

L’organisme va alors se tourner vers l’emprunteur afin de trouver, dans un premier temps, une solution à l’amiable. Si la régularisation est impossible, il va accompagner le client afin qu’il vende son bien, souvent grâce à une expertise lui permettant de savoir précisément la valeur de son bien et des conseils pour que cette vente se réalise au plus tôt et au mieux.

Si toutes ces démarches se révèlent infructueuses, l’organisme mènera des procédures de recouvrement judiciaire (la plupart du temps une saisie du bien).

L’hypothèque


Cette garantie est prise et mise en place par le notaire. Elle porte directement sur le bien financé et prévoit, dans le cas où l’emprunteur ne serait plus en mesure de rembourser son crédit, la saisie du bien.

Il existe plusieurs rangs d’hypothèque, chaque rang représentant l’ordre de priorité des différents prêteurs. Une banque exige quasiment systématiquement d’être au premier rang.

L’hypothèque peut garantir tout type de prêt : achat par transfert de propriété d’un bien, rachat de crédit, construction, travaux…

Cette garantie nécessite uniquement une expertise financière de la part de la banque. Le notaire se limite à vérifier que les données présentes dans l’offre de prêt sont bien conformes (notamment le TAEG).

La durée de l’hypothèque est égale à celle du prêt plus deux ans. Dans le cas d’une vente du bien pendant la durée de l’hypothèque, il faudra verser au notaire des frais de mainlevée, afin d’être totalement dégagé de tout lien avec le ou les prêteurs.

À noter que les frais d’hypothèque sont minorés dans le cadre d’un prêt conventionné (PAS), d’un prêt à taux 0 ou d’un prêt PEL.

Cette garantie peut être intéressante dans un cas bien précis : si l’emprunteur souhaite acheter un bien à l’étranger, les banques, dans la plupart des cas, refuseront le dossier (il leur est très difficile de la saisir et sa valeur est difficilement vérifiable). Il est dans ce cas possible qu’un bien situé en France et étant d’une valeur suffisante soit hypothéqué, afin de garantir cette nouvelle acquisition.

Le Privilège de Prêteur de Deniers



Souvent nommée PPD, cette garantie est une hypothèque de premier rang, à coûts réduits. Elle ne peut porter que sur l’achat d’un bien, avec transfert de propriété (bien existant).

Cela veut dire qu’il n’est pas utilisé dans le cas de travaux (ou de Vente en État Futur d’Achèvement), de rachat de prêt, ou d’un prêt relais.

Il arrive ainsi fréquemment que le PPD soit associé à une hypothèque, comme dans le cas d’un achat de bien existant nécessitant des travaux, par exemple. Le PPD se limitera à la valeur d’achat, l’hypothèque portera sur le montant des travaux.

Le nantissement



Cette forme de garantie porte sur des valeurs mobilières, c’est-à-dire des comptes bancaires, ou des biens meubles bien spécifiques (par exemple une voiture de luxe, une collection d’art, etc.). Elle n’est que peu utilisée et dans des cas très précis. Elle s’étend sur la stricte durée du prêt.

Il est peu probable que la banque accepte un nantissement sur bien meuble. Nous allons donc nous intéresser principalement au nantissement d’un compte.

Dans la très grande majorité des cas, le nantissement est proposé dans le cadre d’un prêt in-fine. La valeur du compte, souvent un contrat d’assurance-vie, un compte à terme ou un portefeuille de titres, doit être au moins égale à 110 % du montant du prêt (mais chaque banque ayant sa politique, ce taux peut être plus élevé).

L’intérêt pour l’emprunteur est simple : pendant la durée du prêt in fine, le compte nanti génère des intérêts. Au moment où le prêt arrive à son échéance, plutôt que de s’être dépouillé de son épargne au départ, le client rembourse le prêt et conserve ses intérêts.

Pour l’établissement prêteur, dans le cas d’impayés, celui-ci se réserve le droit de vendre tout ou partie de ces valeurs pour se rembourser.

À noter que cette solution génère des coûts souvent bien moindres lors de sa mise en place.

Le cautionnement de personne physique



Comme son nom l’indique, cette garantie est appliquée à une personne. Le dossier de cette personne sera étudié de la même manière que celui de l’acquisition en tant que telle.

Cette garantie est exigée par les banques dans le cas d’un achat immobilier par le biais d’une SCI. Chaque membre doit se porter caution (mis à parts les personnes mineures) à hauteur de son engagement au sein de la SCI (nombre de parts détenues).

En pratique, dans le cas où les revenus générés par cette SCI ne sont pas suffisant pour rembourser les échéances d’un prêt, les cautions doivent couvrir les mensualités avec leur propres fonds et, dans les cas les plus graves, avec leurs propres biens.

Elle peut aussi être demandée dans le cas d’un dossier où le prêteur aurait un doute concernant les capacités financières de l’emprunteur, mais ceci est extrêmement rare.

Pour résumer, le fonctionnement est très proche de celui d’une caution pour la location d’un bien ou lors d’un prêt étudiant par exemple.

Le cautionnement se lève à l’échéance du prêt et a des coûts variables suivant les établissements. Elle est, en règle générale, bien moins onéreuse que les garanties précédentes.

La caution doit être informée annuellement du montant des sommes dues par l’emprunteur.

La prise d’une caution, dans tous les cas, n’est pas un acte anodin et engage le client un peu plus auprès de l’établissement prêteur. Il convient donc de bien se renseigner auprès de sa banque, lors de la création du dossier de prêt pour décider de la meilleure option, de déterminer les coûts que chaque type de garantie pourra générer et de s’assurer de leur durée, fonctionnement et montant. Le notaire est également un très bon interlocuteur en cas de doute.

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